Администрацията на Столичната община вече знае за кои места могат да се появят проекти за високи сгради, след като със законодателни промени бяха определени максимални височини за града. С тях се ограничи една от възможностите за прекормерно застрояване. Така се избягва възможността администрацията и инвеститори да продължават да водят спорове за това колко може да бъде разгърнатата площ на една нова сграда.

С приетите на 28 март от парламента и влезли в сила на 10 април промени в Закона за устройство и застрояване на Столичната община се намери решение на част от проблемите на града, заради които вече втора година местната власт е поставена под сериозен натиск от чести протести на граждани. Потърси се и начин за ограничаване на строителството в зелени площи, като според администрацията това е факт. Граждански организации обаче са на мнение, че резултатът е напълно противоположен.

Измененията обаче са временни "закърпвания" и няма да решат дълготрайно нито проблемите в законодателството за цялата страна, което се нуждае от сериозно осъвременяване, нито тези в градоустройството на столицата, за което е необходима цялостна концепция, каквато липсва.

На това мнение са архитектите Ангел Захариев от "Група град" и Бойчо Бойчев, член на управителния съвет на Съюза на архитектите в България, с които "Дневник" разговаря. И двамата обаче мислят, че направените промени са правилният начин за промяна.

Когато законите печелят време

Според архитектите общината е намерила краткосрочно решение на един от основните проблеми на града – планът му от 2009 г. не предвижда сградите около 100 метра на много от местата, на които обаче се разрешават благодарение на възможност в закона. Така почти нямаше гаранция, че непосредствено до жилищни сгради няма да се възвиси нова 100 или 200-метрова, за която никой не е подозирал.

Примерите са 99-метровата "Златен век" в "Лозенец", 77-метровата "България билдинг" в "Борово" и проектът на НИКМИ за 150 метра в "Стрелбище", както и този за 220-метровата "Парадайс тауър". Тези "възможности" на закона не са се харесвали на общината, откъдето получиха одобрение, но по думите на Силвия Христова, председател на общинската комисия по градустройство, "законът ги допускаше, а ние не можеше да спрем да работим". Същевременно при главния архитект на столицата Здравко Здравков постоянно се внасят сходни проекти за най-различни места из града.

Сега парламентът определи максималните височини да са: 50 метра за центъра, 15 за южната част на София след Околовръстното шосе и 75 метра за другите части на града.

Намирането на логика при определянето на тези височини обаче е трудно, а според Захариев и Бойчев тя се крие в популизма. Първоначално главният архитект на София предложи по-високи максимални височини - 100 и 125 метра. По думите му и приетите и отхвърлените ограничения препращат към изискванията за противопожарна безопасност.

Ангел Захариев отбеляза, че мерките за противопожарна безопасност нямат нищо общо с градоустройството. Според него темата с височината на сградите е силно преекспониран проблем, а записаните сега височини са прекалено консервативни и не решават проблема по същество, който е в плътността на застрояване. Като пример, че "височината не е страшна" той посочва хотел "Родина" (106 м), хотел "Маринела" (100 м), сградата на КНСБ (99 метра), парк хотел "Москва" (85 метра).

Улиците и тротоарите са в "трагично състояние" и може и сред най-лошите в Европа, не са облагородени предвидените паркове - Въртопо, Източен парк, а съществуващите не се ремонтират, казва Захариев и посочва, че някои от кварталите нямат общински училища и детски градини. "И на този фон, единственото нещо, което е останало на хората е да гледат нещо през прозореца", казва още архитектът.

Максимумът от 50 метра ще има негативно влияние върху центъра на столицата, смята Захариев. Така намирането на ясна логиката при определянето на височините става по-трудна. Според архитекта интересът на бизнеса, а и възможностите на строителите се ограничава до височина от 100 метра, а добрите места за подобни сгради не са много в София.

В закона се даде възможност сградите в радиус до 400 метра от метростанции да достигат 100 метра височина, освен ако не са в идеалния център на столицата и районите на "Лозенец", "Младост", "Изгрев". В изказвания Здравко Здравков посочва, че това не означава непременно, че до всяка метростанция ще се появи 100-метрова сграда, защото и в тези случаи важат изискванията за отстояния, засенчване и предвижданията на устройствените планове.

Проблемите тепърва ще се решават

По-сериозните теми - определяне на зоните без ограничение на височината и изработване на цялостна визия за развитието на града, бяха оставени за неясното бъдеще, когато трябва да бъде изменен Общият устройствен план на София. Според Ангел Захариев изменението може да отнеме години. Той посочва и че няма гаранция, че в него ще бъдат въвлечени експерти, а основното ще бъде направено от общинските съветници и администрацията, които видимо са податливи на натиск.

Според Захариев обаче тепърва трябва да се направят сериозни законодателни промени, които да решат проблеми, засягащи София, а и страната. Сред тях са използването на съвременните технологии при планирането, създаването на начини за насочване на инвестиции в града, запазване на историческия облик.

Бойчо Бойчев вижда проблем и в това, че администрацията мисли в рамките на 4-годишни мандати и показва пълна безпомощност при вземането на концептуални решения. И според двамата мисленето на "парче" е начинът, по който се планира в София от 20 години и това тепърва трябва да се промени.

С новите текстове в закона администрацията вероятно ще може да "излезе на светло" и да прекрати досегашния начин да влияе незаконно на градоустройството, като спира едни проекти и прокарва други, казва още архитект Бойчев.

Именно заради спешната необходимост от "закърпване на положението" промените не бяха обсъдени с граждани и организации, не се изясниха всички текстове и така се изгуби възможността евентуално да се намерят по-добри решения.

Строители на зелено

Пример за липсата на информация, неразбиране и притеснения сред гражданите са въведените промени за зелените площи в града. От една страна, главният архитект смята, че с тях зелените площи са напълно защитени и няма да се превръщат в строителни площадки.

Редица граждански организации, а и кметът на район "Младост" Десислава Иванчева обаче имат съмнения. Те внесоха отделни искания до президента Румен Радев да наложи вето на промените в закона, а някои, сред които и Иванчева, искаха единствено преразглеждане на един член от закона.

Опасенията им са, че формулировката на члена допуска общинският съвет да променя предназначението на площите, които са предвидени за зелени, но не са. Според кмета на "Младост" и организацията "Екообщност", които също изпратиха искане за вето, това почти сигурно ще улесни строителството в подобни имоти.

Същевременно общинските съветници ще могат отново със свое решение да отреждат терени за зелени площи, дори да не са предвидени за това в Общия устройствен план.
С промените бяха въведени ограничения за строителството в зелените площи в жилищните комплекси. Така за бъдещи строежи ще важат отстоянията, предвидени в специфичните правила за кварталите, които са по-строги от останалата част на града, където се цели компактност на застрояването. Така и бъдещите строежи в тях ще са по-малки.

Строителството в зелените площи в кварталите не може да се забрани напълно, защото част от тях са били предвидени за застрояване с приемането на устройствените планове през 2009 г. Според Бойчо Бойчев единствената възможност е общината да обезщети всички собственици за сградите, които биха могли да построят в тях, за което е "ясно, че няма пари".